Proses pembelian rumah juga mementingkan tahap legalitas rumah. Salah satu dokumen pentingnya yaitu AJB. Dokumen ini penting dimiliki saat melalui proses perpindahan hak atas properti dari penjual ke pembeli. Namun, sebenarnya apa itu AJB? Apa Perbedaan AJB dan SHM? Bagaimana Biaya AJB ke SHM? Dan seperti apa Proses AJB ke SHM? Ada banyak penjelasan yang perlu diketahui saat melalui pembelian rumah! Yuk simak penjelasannya!
Apa itu AJB?
AJB Singkatan dari Akta Jual Beli. AJB adalah dokumen resmi yang menjadi bukti sah bahwa telah terjadi transaksi jual beli properti antara penjual dan pembeli.
Dalam konteks pembelian rumah, AJB menandakan bahwa proses pemindahan hak atas tanah/ bangunan dari penjual (developer) kepada pembeli telah dilakukan secara legal di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
AJB berperan penting dalam proses jual beli properti, penting juga untuk mengetahui lebih lanjut secara fungsi/ kegunaan dari dokumen ini dalam melindungi kepemilikan calon hunianmu.
Lalu, apa saja kegunaan AJB dan mengapa dokumen ini menjadi bagian penting dalam setiap transaksi properti?
Apa Kegunaan dari AJB?
Bukti Hak Pembelian: Adanya AJB memiliki peran penting sebagai bukti yang sah dalam peralihan hak pembelian properti, Namun statusnya tidak sekuat dari SHM (Sertifikat Hak Milik).
Syarat Balik Nama: Proses pembuatan balik nama dilakukan oleh pihak Badan Pertanahan Nasional (BPN). Pada hakikatnya BPN hanya akan memproses balik nama jika ada AJB. Dokumen balik nama akan terganti dengan sertifikat baru berdasarkan data di AJB.
Baca artikel lainnya: Galatsi, Rumah di Cibubur Cicilan Mulai 7 Juta Yang Cocok Untuk Upgrade Hunian Keluarga
Siapa Pembuat AJB?
Terdapat beberapa badan hukum yang resmi mengurus dokumen AJB, yakni:
1. Pejabat Pembuatan Akta Tanah (PPAT)
Peran ini berfokus pada legalitas dokumen AJB, melalui pembuatan AJB, mengesahkan transaksi jual beli, hingga menjadi saksi resmi perpindahan hak AJB.
2. Badan Pertanahan Nasional (BPN)
Peran ini berfokus pada administrasi dan sertifikat tanah. Tugasnya mengeluarkan sertifikat (SHM/ HGB), proses balik nama sertifikat, pendaftaran tanah, hingga legalitas data pertanahan nasional.
Sehingga pada pembuatan AJB, perlu ditunjukan oleh pihak PPAT atau biasa dikenal dengan notaris.
Lalu, apa saja syarat yang harus dipenuhi agar AJB dapat dibuat dan dinyatakan sah secara hukum?
Syarat AJB
Sebelum berkunjung ke pihak notaris/ PPAT perlu mengumpulkan dokumen-dokumen penting, yaitu:
1. Dokumen Penjual
- Sertifikat Tanah Asli (berupa SHM atau SHGB) untuk dicek keasliannya oleh Notaris ke BPN.
- KTP Suami dan Istri (jika sudah menikah).
- Kartu Keluarga (KK) dan Akte Nikah.
- Jika penjual sudah cerai/pasangan meninggal: Perlu membawa Akte Cerai atau Akta Kematian beserta Surat Waris.
- Bukti Lunas PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) 5 tahun terakhir beserta STTS (Surat Tanda Terima Setoran)-nya.
- NPWP Penjual.
- Surat Persetujuan Suami/Istri (jika rumah tersebut merupakan harta bersama setelah pernikahan). Jika salah satu berhalangan hadir saat tanda tangan, harus menyertakan Surat Kuasa Notariil.
Perlu diperhatikan penjual wajib membawa dokumen asli dan fotokopi berikut untuk memastikan rumah tersebut legal dan tidak ada sengketa:
2. Dokumen Pembeli
Dokumen untuk pembeli berfokus untuk pencatatan nama baru di sertifikat sehingga yang dibutuhkan adalah
- KTP Pembeli (Suami dan Istri jika sudah menikah)
- Kartu Keluarga (KK) dan Akte Nikah (jika sudah menikah)
- NPWP Pembeli (wajib untuk validasi pajak pembeli)
Proses Pembuatan/ Balik Nama AJB
- Kesepakatan Pembelian Properti
Pastikan pada proses ini sudah sepakat skema pembayaran, harga, dan unit yang ingin dibeli. (Termasuk sistem KPR, cicilan, ataupun dibayar tunai).
Perlu diingat pastikan unit yang dibeli juga aman dan bersih secara hukum.
Pada proses ini juga sudah melalui tahap pembayaran booking fee sebagai tanda uang jadi.
- Menyerahkan Dokumen ke Pihak PPAT/ Notaris & Verifikasi ke pihak BPN
Pastikan Anda sudah menyiapkan berkas-berkas pembuatan AJB sudah siap untuk diberikan pada pihak Notaris.
Pada tahap ini pihak PPAT akan memastikan unit yang dibeli sudah memiliki keabsahan sertifikat, status pajak, dan kepemilikan unitnya. Pihak PPAT akan membawa sertifikat tersebut ke pihak BPN untuk di verifikasi.
Proses ini dilakukan kurang lebih hingga 1-2 minggu. - Proses pembayaran Pajak
Jika sudah dipastikan aman oleh BPN, Maka PPAT akan menghitung nominal pajak transaksi yang harus dibayar oleh pembeli dan penjual.
Secara perhitungannya penjual membayar PPH sebesar 2,5% dari nilai transaksi/ NJOP. Sedangkan pihak pembeli membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) sebesar 5% setelah dikurangi nilai tidak kena pajak (NPOPTKP).
Proses pajak ini akan dibayarkan ke bank, dan bukti pembayaran akan diserahkan ke PPAT untuk di validasi ke kantor pajak daerah. Pada tahap ini tanda tangan tidak bisa dilakukan sebelum pajak sudah terbayar lunas.
- Penandatangan AJB & Penyetujuan AJB
Proses tanda tangan ini dihadiri di kantor PPAT oleh pihak penjual (beserta suami/ istri) dan pembeli (suami/istri). Tanda tangan tidak dapat diwakilkan kecuali memiliki Surat Kuasa Khusus yang sah.
Proses ini juga disaksikan langsung dan akta akan dibacakan oleh pihak notaris.
Jika kedua belah pihak sudah setuju dengan isi dari dokumen AJB, maka akan ditanda tangani oleh pihak penjual, pembeli, PPAT, dan 2 orang saksi.
Pada tahap ini kepemilikan rumah sudah resmi secara hukum berpindah tangan.
- Proses Balik Nama AJB Oleh Pihak PPAT
Setelah resmi, PPAT akan membawa AJB tersebut ke kantor BPN untuk melakukan proses balik nama. Pada tahap ini memakan waktu sekitar 1-3 bulan.
Jika sudah selesai PPAT akan menyerahkan sertifikat dengan atas nama pembeli, beserta dokumen AJB ke pembeli langsung (jika melakukan transaksi cash) ataupun pihak bank (jika melakukan pembelian dengan skema KPR).
Perbedaan AJB dan SHM
Masih banyak yang bingung terkait AJB dan SHM. Berikut penjelasan singkatnya:
- AJB (Akta Jual Beli) merupakan dokumen pembuktian transaksi
- SHM (Sertifikat Hak Milik) merupakan bukti kepemilikan, sehingga hukum nya lebih tinggi dibandingkan AJB.
Proses AJB ke SHM
- Pengumpulan Dokumen Pembuatan SHM
Pihak notaris atau pembeli membawa dokumen ke BPN yang meliputi:
- Formulir Permohonan Balik Nama (sudah diisi dan ditandatangani diatas materai)
- Sertifikat Asli (SHM yang masih atas nama penjual lama)
- Akta Jual Beli (AJB) Asli dari PPAT
- Fotokopi KTP & KK (Penjual dan Pembeli)
- Fotokopi NPWP (Penjual dan Pembeli)
- Bukti Lunas Pajak yang sudah divalidasi:
- Pajak PPh (dari Penjual).
- Pajak BPHTB (dari Pembeli).
- Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan yang sudah lunas dibayar.
- Pendaftaran di Kantor BPN
Jika dibantu oleh pihak notaris, pendaftaran dilakukan oleh notaris ke BPN. Namun Jika mengurus sendiri, pembeli bisa datang langsung ke Loket Pelayanan Pertanahan di kantor BPN wilayah setempat.
- Verifikasi Berkas: Petugas BPN akan memeriksa kelengkapan semua dokumen.
- Pembayaran Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP): membayar biaya administrasi balik nama di loket/bank persebaran resmi.
Rumus biaya resmi BPN:
{Biaya Balik Nama} = ({{Nilai Tanah / ZNT}}{1000}) + {Rp50.000} - Penerimaan Tanda Terima: Setelah bayar, akan mendapatkan tanda terima pendaftaran dan estimasi selesai.
- Proses Internal BPN (Pencatatan Balik Nama)
Di dalam kantor BPN, dokumen akan diproses dengan nama baru dan diberikan tanda tangan sah kepala BPN beserta cap resminya.
- Penyerahan SHM Baru
Setelah proses internal selesai (biasanya memakan waktu 1 hingga 3 bulan), SHM tersebut sudah resmi beralih kepemilikan.
Pada proses ini pemilik ataupun pihak notaris bisa datang kembali ke BPN membawa resi tanda terima untuk mengambil sertifikat fisik.
Biaya AJB ke SHM
- Biaya Pribadi
Jika dilakukan pembayaran pribadi hanya membayar biaya resmi negara (PNBP). Rumusnya yaitu:
{Biaya BPN} = ({{Nilai Tanah dari BPN}}{1000}) + {Rp50.000}
Sebagai Contoh: Jika nilai tanah tersebut senilai Rp 1,8M. Maka perhitungannya
{Biaya} = ({{Rp1.800.000.000}}/{1000}) +Rp50.000
{Biaya} = {Rp1.800.000} + {Rp50.000} = Rp1.850.000
Jadi total biaya administrasi yang harus dibayar di BPN adalah senilai Rp1.850.000
Pastikan Membeli Rumah dengan keamanan Hukum Terjamin
Memiliki hunian bukan hanya soal kenyamanan, tetapi juga tentang kepastian hukum yang melindungi Anda di masa depan. Oleh karena itu, penting untuk memilih developer yang memiliki reputasi terpercaya dan sistem legalitas yang jelas.
Salah satu pilihan yang dapat dipertimbangkan adalah hunian di CitraGran Cibubur. Proyek ini didukung oleh sistem yang terstruktur, pengelolaan dokumen yang aman, serta kerja sama dengan bank-bank terpercaya. Hal ini menjadi bukti bahwa setiap proses kepemilikan rumah dirancang untuk memberikan rasa aman sekaligus nilai investasi jangka panjang.
Dengan legalitas yang terjamin, Anda tidak hanya mendapatkan tempat tinggal, tetapi juga perlindungan aset yang lebih pasti dan terukur.
Dapatkan informasi selengkapnya mengenai pilihan rumah di CitraGran Cibubur dengan klik tombol di bawah ini!
